아파트가 비싼 곳에 학군이 생길까? 학군이 좋아져 아파트 가격이 오른걸까?

서울의 대표적인 학군이라 하면 세칭 8 학군이라 불리던 강남, 서초, 송파가 있습니다. 아파트가 비싸서 학군이 생겼을까요? 학군이 형성되어 아파트 가격이 올랐을까요? 이번 글은 정보성 글이 아니라 논리 놀이에 가까운 글입니다.

 

학군

전국에 유명한 학군은 어디가 있을까요? 가장 유명한 곳은 서울의 대치동일대입니다. 그다음은 대치동 주변이고, 그다음이 목동 그다음이 중계 또는 분당, 평촌, 일산, 수원의 영통 등입니다. 그리고 천안 대구, 대전, 광주, 부산이 등장합니다. 

 

 

 

 

학원가 학군이 있었는데 사라진 곳

과거에 가장 유명한 학원가는 노량진이었습니다. 노량진의 학군도 나쁘지 않았다는 것도 기억해야 합니다. 성남고, 영등포고, 관악고 등이 그 예입니다. 현재의 대통령이 나온 충암고 일대의 서대문, 은평은 학원가가 없었지만 유명했던 학군입니다. 이 두 곳이 서울에서 잊혀진 학군입니다. (지금은  그 지역이 재개발되면서 다시 살아나고 있는 것으로 보고 있습니다.)

 

신도시 학군

90년대 신도시로 인해 생긴 학군이 있습니다. 가장 먼저 생긴 곳이 목동 학군입니다. 당시 1호선을 따라 신도림, 부평 등에 학원가가 생기긴 했는데 가장 빠르게 성장한 곳이 목동학원가입니다. 그 후에 상계동 일대가 아파트 단지로 바뀌면서 중계 학원가가 생깁니다. 90년 대말 일산, 분당, 평촌, 부천 등의 신도시가 생기면서 이 일대에 학원가가 생깁니다.

 

인구가 모였기에 학원가가 생기고 유명 학군이 생겼다고 할 수 있는 지역들입니다. 

 

 

 

아파트가 비싼 곳

재미있는 것은 아파트가 비싼 지역에서 학군과 학원가가 빠르게 성장했다는 점입니다. 예를 들면 분당과 일산에 강남지역의 사람들이 이사를 합니다. 분당지역에 거주하는 사람들은 지금도 그대로 살고 있는 반면, 일산 지역에 사는 사람들은 다시 서울로 돌아가는 분위기였습니다. 은평 지역, 수색, 가좌 지역이 재개발될 때 일산으로 와서 잠시 거주했다가 다시 돌아가는 경우가 많았습니다. 반면 분당지역은 판교, 수지, 용인, 광교, 영통, 동탄, 평택 등이 순차적으로 개발되면서 그 일대에 남아서 계속 거주했습니다. 성남, 분당 일대의 구축 아파트 가격이 신축 아파트 분양가에 계속 맞춰지면서 이 지역의 아파트 가격이 지속적으로 상승하기도 했습니다. 

여기서 아파트가격이 상승한 지역의 상위권 대학 진학률이 좋다는 점이 특징입니다. 

 

예를 들면 부천이나 인천 지역의 학교나 학원가가 힘을 못 발휘하는 것이 일정 수준이 되면 그 지역을 벗어나 학군을 따라 이동하기 때문입니다. 부천은 목동 또는 일산으로, 부평은 평촌으로 중심지가 아닌 곳의 아파트에 거주하는 분들은 자녀가 초등학교 고학년이 되면 이동하기 시작합니다. 물론 그 지역의 아파트 가격은 거주했던 곳 보다 비싼 곳 들입니다.

 

여기서 질문이 생깁니다. 

 

아파트가 비싼 곳에 선호하는 학군이 생기는 것일까? 

아니면, 좋은 학군이라고 하는 곳의 아파트 가격이 상승한 것일까?

 

 

1971년 이후 출생아는 지속적으로 감소합니다. 1971년 100만 명이 넘던 출생아는 2023년 현재 30만 정도로 70%가 감소했습니다. 1971년 생이 50살이 넘었는데 이 시기가 생애 최고의 소득 구간입니다. 소득과 소비가 높은 계층이 비슷한 지역에 자리를 잡으면 신도시가 되고 새로운 문화를 형성하던 연령대가 이제 막바지입니다. 

 

https://blog.naver.com/dolo2/222410786323

그 많은 71년 생은 어디로 갈까? 연도별 출생자 수와 아파트 가격... 현재의 고3은 재수 하는게 유

 

비싼 아파트 = 좋은 학군이라는 등식의 정점이라 여겨지는 시기기도 합니다. 

 

선택과 집중

지금은 선택과 집중의 시기로 보입니다. 학생이 줄었다고 하지만 (70% 감소) 학원가는 그다지 줄지 않았습니다 (대치동은 오히려 확장, 신도시 학원가가 계속 생기는 중). 아파트가 늘었다고 하지만 핵심지역의 아파트에 들어가고자 하는 경쟁은 더 심해졌습니다. 그 때문인지 경부고속도로를 따라 대치를 시작으로 분당, 용인, 수원, 동탄 등 길을 따라 명문 학군이 나오고 있습니다. 이 지역의 젊은이들의 절대수가 늘어가기 때문입니다. 반대로 고속도로에서 떨어진 지역은 젊은 층이 빠져나가 학생이 줄어들고 있습니다. 부평, 신도림 등의 학원가가 사라진 것이 그 예입니다. 이제 학원이나 아파트나 선택과 집중을 해야 하는 시기가 된 것 같습니다. 그러고 보니 눈치게임 비슷해 보이기도 합니다.

 

불변의 법칙

학생들의 상위권대 또는 명문대 진학생이 많으면 단지의 가격이 상승한다는 점입니다. 조금 더 빠르게 상승하는 지역은 평준화 지역인 경우 명문대 진학생이 중학교의 학군입니다. 비평준화 지역은 과고, 특목고 등을 목표를 중요하게 여기는 중학교가 있는 지역입니다. 다음 글부터 유명지역 학군과 학원을 중심으로 정리를 해 보겠습니다.