전국 미분양 현황 및 고덕 국제 신도시 상가 투자

경기도는 미분양 아파트가 가장 많지만, 인구 천만 명 이상과 대기업 집중으로 상대적으로 안정적인 시장을 유지하고 있습니다. 이 중에서 관심을 갖는 지역이 고덕 국제 신도시입니다. 미분양과 고덕 신도시의 상가 현황을 정리해 봤습니다.

 

전국 미분양 아파트 현황

지역미분양 아파트 수

아래의 자료는 전국 미분양 아파트 수입니다. 경기가 9,567 세대로 가장 많고 다음이 대구, 경북 등의 순입니다. 네이버에 나타난 인구수와 대비해서 보면 대구나 강원, 경북이 심각하다는 것을 알 수 있습니다.

 

 

 

 

지역	미분양 아파트 수	2024년 11월 인구수
서울	946	934만
경기	9,567	1,368만
인천	2,103	301만
부산	5,652	327만
대구	9,410	236만
광주	1,398	141만
대전	2,174	144만
울산	2,406	109만
세종	85	39만
강원	4,712	151만
충북	2,905	159만
충남	4,715	213만
전북	2,946	174만
전남	3,775	179만
경북	7,330	253만
경남	4,996	323만
제주	2,430	67만

 

대구, 경북 지역의 감소

대구, 경북 지역은 기업들이 떠난 후 인구 감소로 미분양 아파트가 증가 추세입니다. 반대의 지역은 세종시로 공무원 중심의 높은 임금 소득과 안정적인 고용으로 미분양이 거의 없다는 것을 볼 수 있습니다. 즉, 일자리와 인구 유입이 있다면 아파트는 미분양이 없다는 뜻입니다.

 

지방 상가 시장 분석

지방 상가는 미분양 아파트 증가로 인한 인구 감소로 공실률이 높아지고 있습니다. 광주 금남로 상가 공실률은 30%, 전남대 인근 상가 공실률은 50%에 육박합니다. 이는 상가 과잉 공급과 인구 감소의 불균형이 지방 상가 시장 침체의 주요 원인입니다.

 

 

 

 

고덕 국제 신도시 상가 투자 전망

상가 공실 문제로 정부에서는 신도시 설계 때 상가 비율을 낮추고 있습니다. 고덕 신도시의 경우 2%대의 낮은 상업 용지 비율로 상가 공급이 제한적인 곳입니다. 일산이나 분당이 4% 이상인 것과 비교해 보면 절반 정도의 비율입니다.

 

참고로 고덕 신도시의 경우 아래 지도에서 나타난 것처럼 오른쪽(동쪽)과 위쪽(북쪽)은 철도로 좌측(서쪽)과 아래쪽(남쪽)은 고속도로로 막혀 있는 곳입니다. 길건너에 상가가 존재할 수 없는 지역으로 상가 확장이 어려운 지역입니다.

 

고덕신도시 사방이 막힌 지역

 

 

고덕 국제 신도시 에듀타운 상가

고덕 신도시 좌측 남쪽의 에듀타운 지역은 상가 임대가 활발하며, 중심상가 지역은 개발이 진행 중인 곳입니다. 고덕 신도시는 아파트 미분양이 없고, 삼성과 삼성 협력 업체에 근무하는 고소득 인구 유입으로 지속적인 성장이 예상되는 지역입니다. 에듀타운 지역은 중심상가보다 낮은 분양가와 높은 임대료를 형성하고 있습니다. 

 

고덕 국제 신도시 상가 투자 장점

• 안정적인 수요: 아파트 미분양이 없고, 계획적인 인구 유입으로 안정적인 상권 형성이 가능
• 낮은 공실 위험: 2%대의 낮은 상업 용지 비율로 공실 위험 낮음
  투자 가치: 임대료 수익, 상가 가치 상승 등이 기대되는 지역

 

결론

고덕 국제 신도시, 특히 지금 상가가 건축 중인 에듀타운 지역은 상가 투자 또는 학원 창업에 유리한 환경을 갖추고 있습니다. 현재의 상황을 볼 때 동탄 반송동 지역의 학원가처럼 학원용 건물이 부족한 학원가가 될 것으로 전망하고 있습니다.